ул. Ленина, д.36Сыктывкар8(8212) 57-45-89

Первичка. Знакомимся с девелоперским проектом

Turbo-страница
Первичка. Знакомимся с девелоперским проектом
Поделиться статьёй

Авточтение Скорость: + 1 + 2 + 3

После знакомства с девелоперской компанией, которая финансирует и управляет строительством, настало время выяснить, что именно мы будем у этой компании покупать.

Первичную информацию о строительном проекте (т.е. о строящемся доме), мы, конечно, получаем с сайта этого проекта, или с сайта самого Девелопера. Прежде всего, на таком сайте представлена маркетинговая (рекламная) информация, представляющая дольщикам будущий продукт компании.

Здесь мы можем увидеть красивые картинки будущего дома, и узнаем, так сказать, о потребительских характеристиках объекта: расположение и тип дома, его этажность, сопутствующую инфраструктуру, площади и планировки квартир, а также цены на них. Нам в красках покажут, как счастливо мы будем жить, если купим здесь квартиру.Реклама, на то и реклама, чтобы все было представлено в лучшем виде! Ведь правильно настроенные эмоции покупателей всегда помогают продажам.

Но при этом, на сайте своего строительного проекта Застройщик должен не только размещать красочную рекламу, но и подробно раскрывать всю техническую, экономическую и юридическую информацию о проекте (это требование закона 214-ФЗ). И именно эти сухие данные без эмоций представляют для дольщика главную ценность.

В первую очередь, речь идет о Проектной декларации застройщика. А с января 2017 года, дополнительно к ней должны быть опубликованы и другие важные документы по проекту.

Основная информация о строительном проекте – в Декларации

Если мы выбрали, в каком из строящихся домов будем покупать квартиру, то Проектную декларацию на строительство многоквартирного дома рекомендуется почитать внимательно. Основные значимые для нас сведения о проекте строительства из этой декларации – это:

  • сроки строительства (срок ввода дома в эксплуатацию и/или срок передачи квартиры Покупателю);
  • наличие у Застройщика зарегистрированных прав (собственности или аренды/субаренды) на земельный участок;
  • категория земель (назначение), и вид разрешенного использования земельного участка;
  • положительное заключение государственной экспертизы проектной документации на дом;
  • полученное Застройщиком разрешение на строительство;
  • источники финансирования строительства, помимо денег дольщиков (кредиты банков и/или собственные средства Застройщика);
  • способы обеспечения обязательств Застройщика перед дольщиками (страхование ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или использование эскроу-счетов);

На что тут смотреть?

Договор на землю, заключение экспертизы и разрешение на строительство Застройщик обязан предоставить в оригинале для ознакомления любому дольщику, по его требованию.

Причем, разрешение на строительство и право аренды земли не должны быть просрочены, а вид разрешенного использования земли должен позволять строительство на участке многоэтажного многоквартирного жилого дома.

Насторожить может такой момент: если аренда земли оформлена краткосрочным договором (например, аренда на 3 года), то возникает риск того, что эта аренда может прекратиться раньше, чем дом будет достроен и сдан. Если хозяин земли откажется продлевать аренду, то возникнут проблемы с оформлением собственности на квартиры в таком доме.

Вопросы могут возникнуть и в том случае, если собственником земли (арендодателем) выступает физлицо или юрлицо. Закон этого не запрещает, но права собственности на землю надо будет проверять дополнительно.

Вопрос с арендой земли снимается, если арендодателем выступает местная администрация (город), а договор аренды – долгосрочный (например, на 49 лет).

Разрешение на строительство, напротив, выдают всегда на короткий срок (например, на 2 года). И если стройка идет своим чередом, то это разрешение всегда продляют.

Если проект финансируется не только деньгами дольщиков, но и собственнымисредствами Девелопера, и привлеченным банковским кредитом, то это существенно снижает риски проекта и радует покупателей квартир.

Вообще, полный перечень сведений о проекте строительства, который Застройщик обязан представить в Проектной декларации, указан в ст. 21 закона 214-ФЗ.

Правда, если Застройщик действует вне рамок 214-ФЗ, то некоторых из перечисленных выше документов у него может и не быть. В таком случае он может привлекать деньги с Покупателей квартир (но только не по ДДУ)и вести строительство, параллельно занимаясь получением недостающей документации. Такое в практике рынка встречается, но риски для Покупателя здесь горазо выше.

Дополнительная консультация юриста для оценки документации проекта будет очень кстати. Причем, сначала у юриста нужно узнать перечень документов, которые нам придется запросить у Застройщика для анализа юридической безупречности конкретного проекта (инвестконтракт, документы на землю, разрешение на строительство, и т.п.).

Затем, получив копии этих документов по e-mail, или при личной встрече в офисе Застройщика, мы с помощью юриста оценим правовой статус данной стройки.


Просмотрено: 53 |

© ИП Андреев О.В.
Агентство недвижимости «Риэл-Центр» 2020 г.
г.Сыктывкар ул. Ленина, д.36

Заказать обратный звонок

8(8212) 57-45-89
riel-centr@mail.ru